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La Corte di Cassazione ed il suo
"condominio specifico" (I parte)
Avv. Maurizio Voi
A rimeditare ciò che è
successo nel diritto
condominiale dal 2000 ad oggi,
riaffacciandosi alla materia
dopo il “terremoto” della
sentenza delle sezioni unite
sulla parziarietà delle
obbligazioni dei condomini (Cass.SS.UU. 2008/9148)
ci si potrebbe accorgere che
forse i principi espressi nella
sentenza non sono stati un
“terremoto” ma una piccola
scossa di assestamento.
Assestamento del diritto
condominiale che è iniziato nel
2000 con la sentenza n.9096 del
7.7.2000 sul supercondominio ed
è proseguito con:
- la sentenza, 7.3.2005 n.4806,
delle sezioni unite sulla
invalidità delle delibere
condominiali;
- la sentenza,31.1.2006, n.2046,
delle sezioni uniti sul
condominio minimo;
- la sentenza, 26.5.2006, n.12654,
delle sezioni semplici sulle
innovazioni;
- la sentenza, 24.10.2006, n.2284,
delle sezioni semplici sulle
società di capitali come
amministratore di condominio;
- la sentenza, 10.7.2007, n.15444,
delle sezioni semplici sulla
comproprietà delle scale;
- la sentenza, 30.7.2007 n.16794,
delle sezioni unite sulla
sopraelevazione in condominio;
- la sentenza 8.4.2008 n.9148,
delle sezioni unite sulle
obbligazioni parziarie dei
condomini per i debiti di natura
contrattuale.
Per i supremi giudici il
condominio ha una specifica
fisionomia che lo distingue
dalla comunione, in particolare:
“La specifica fisionomia
giuridica del condominio negli
edifici – tipicità, che
distingue l’istituto dalla
comunione di proprietà in
generale e dalle altre
formazioni sociali di tipo
associativo – si fonda sulla
relazione che, nel fabbricato,
lega i beni propri e comuni,
riflettendosi sui diritti, dei
quali i beni formano oggetto (la
proprietà esclusiva e il
condominio” (a)
Ma da ciò non è giuridicamente
corretto affermare che il
condominio è un ente di gestione
o vi è una unitarietà del gruppo
di condomini, con una eppur
limitata personalità giuridica
perchè
“L’ espressione “condominio”
designa il diritto soggettivo di
natura reale (la proprietà
comune” concernente le parti
dell’edificio di uso comune e,
ad un tempo, l’organizzazione
del gruppo di condomini,
composta essenzialmente dalle
figure dell’assemblea e
dell’amministratore:
organizzazione finalizzata alla
gestione delle cose, degli
impianti e dei servizi”. (b)
(a+b: Cassazione Civile sez.
un., 31 gennaio 2006, n.2046/ in
tema di rimborso spese nel
condominio minimo).
Perché il condominio: “..non
è titolare di un patrimonio
autonomo, né di diritti e di
obbligazioni: la titolarità dei
diritti sulle cose, gli impianti
e i servizi di uso comune in
effetti, fa capo ai singoli
condomini; agli stessi condomini
sono ascritte le obbligazioni
per le cose, gli impianti ed i
servizi comuni e la relativa
responsabilità; le obbligazioni
contratte nel c.d. interesse del
condominio non si contraggono in
favore di un ente, ma
nell’interesse dei singoli
partecipanti” (Cass. Civ.
sez.un., 8.4.2008 n.9148 sulla
parziarietà delle obbligazioni
condominiali).
L’ amministratore poi, a stretto
dato normativo, -artt. 1130 –
1131 c.c.- ha la rappresentanza
dei singoli condomini
circoscritta alle attribuzioni
elencate nell’art.1130 c.c.
(sempre in Cass. 9148/2008).
La Suprema corte sembra aver
definitivamente calato il
sipario sulle storiche teorie
tendenti a ridurre ad unità il
fenomeno condominiale (ormai
potrebbe essere l’ora di un
corso di studi sulla “storia del
diritto condominiale dal 1942 al
2000) e aver intrapreso la
strada della “concezione mista”
del condominio sviluppata per la
prima volta dalla scuola
veronese del condominio che con
il Girino, prima, (Trattato di
diritto privato diretto da
Rescigno Vol.8 anno 1982) e il
Viganò, dopo, (ibidem
Vol. 8 anno 2002, ma ancor prima
in Archivio delle Locazioni e
del Condominio 1994, p.11) hanno
avuto il merito di impostare
l’analisi dell’istituto
condominiale come “sistema di
sistemi” o “complessità
sistematica” dove esso ruota
attorno ad un sistema di regole,
per la precisione “ruota
attorno a tre sistemi di regole
che si integrano, senza dar
luogo ad un corpus dalla
struttura omogenea ed unitaria,
ma uniformato tuttavia
dall’esigenza di dare organicità
a quei tre sistemi, identificati
il primo nel rapporto fra
proprietà comune e proprietà
esclusive, il secondo
nell’amministratore ed infine il
terzo nell’assemblea” (così
il Viganò che riassume il
pensiero del Girino, nel
Trattato Rescino anno. 2002).
Ora, a ben
guardare è l’impostazione che si
è data la Suprema corte, creando
una particolare specificità
giuridica del condominio.
E come auspica il Viganò, “attendendo
che nasca un nuovo condominio”
dando mano da parte del
legislatore ad un ampio progetto
di revisione sistematica
dell’istituto che tenga conto
delle nuove e complesse realtà
edificiali” è bene iniziare
a elaborare i citati principi
specialmente dal punto di vista
della gestione perché, se come
detto l’amministratore ha la
rappresentanza con mandato dei
singoli condomini (e quindi non
dell’ente) ed ha solo il potere
di impegnare gli stessi rispetto
al loro diritto (pro quota) che
hanno nella comunione, ad ognuno
singolarmente dovrà sempre
rispondere, seppure per le
materie demandate all’assemblea
dall’art. 1135 c.c., e la valida
volontà del gruppo che vincola i
singoli.
Avv. Maurizio Voi
mauvoi@voipartners.it
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